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1月5日，备受瞩目的首单民企仓储物流公募REIT——嘉实京东仓储基础设施REIT（代码：508098）正式发售，认购价格为3.514元/份。此前，该REIT已完成网下投资者询价，并获得超126倍认购。

据悉，嘉实京东仓储基础设施REIT底层资产包括重庆的京东重庆电子商务基地项目（中转配送中心）一期项目、武汉的京东商城“亚洲一号”仓储华中总部建设项目和廊坊的京东“亚洲一号”廊坊经开物流园项目，合计建筑面积35.1万平方米。项目资产出租率均达到了100％即满租状态，租约长度约五至六年，高于行业平均水平的三年，整体运营高效稳定且抗风险能力较强。

同时，本次REIT底层资产，均在物流核心节点城市，京东物流在当地租赁需求较强。具体来看，廊坊和重庆项目，京东物流拥有大量自动化设备，退租及切换成本较高。武汉项目属于核心成熟位置，周边无大面积空置仓源，向外围搬迁会造成综合运营成本上升。此外，随着电商需求逆势增长，京东物流过去两年业务经营规模和市场占有率等受影响不明显，具备持续整租的实力。

相关财务数据也体现了本次REIT所持资产的吸引力。数据显示，2019年至2021年三年间，上述项目整体经营情况良好，净利润分别达到2239.37万元、3121.01万元和4251.47万元，2022年上半年营业总收入为5315.47万元，净利润为2079.56万元。根据可供分配金额测算报告，2023年基础设施基金净现金流分派率将达到4.29%。

仓储物流类REITs具有一定的稀缺性。从国内已发行的两只产品来看，二级市场上截至12月30日，仓储物流REITs上市以来涨幅超36%，居国内已上市REITs涨幅前列。而从海外经验来看，仓储物流类REITs相对其他类别REITs来讲长期回报领先。以美国REITs市场来看，仓储物流类别的REITs长期收益率表现良好，根据美国REIT协会统计，1994至2021年美国工业物流REITs年均复合收益率15.75%，自助仓储REITs年均复合收益率18.83%，仓储物流类REITs长期处于前列。

据了解，嘉实基金作为最早一批建立专门REITs研究和投资团队的公司，构建了完善的REITs投研体系，并设立基础设施基金投资管理部，在仓储物流、高速公路、地铁、市政基建、园区开发等基础设施行业领域均配备专门行业研究员。

嘉实基金表示，未来将依托REITs专业投资团队，凭借实物资产投资经验，确保专业、高效的投资运营管理项目，在盘活现代化仓储存量资产的同时，也为更多个人投资者提供了参与优质基础设施项目的直接有效途径，同时激发了社会资本直接参与投资基础设施的热情，在赋能实体经济方面发挥更积极作用。

关键词： 基础设施